Einde van de erfpachtperiode: een contactmoment dat advies vraagt

Wat er verandert als de erfpachtperiode afloopt

Bij voortdurende erfpacht loopt het contract na de afgesproken periode automatisch door, maar tegen een nieuwe canon. De gemeente of grondeigenaar stelt die canon dan opnieuw vast op basis van de actuele grondwaarde en het canonpercentage van dat moment, meestal met een taxatie als uitgangspunt. Is de grondprijs in de tussentijd fors gestegen, dan stijgt de canon in verhouding mee. Een canon van een paar honderd euro per jaar kan na herziening uitkomen op een veelvoud daarvan, afhankelijk van de gemeente en de ligging.

Niet elk erfpachtcontract werkt hetzelfde. Bij eeuwigdurende erfpacht is de canon vaak al afgekocht voor een lange periode of gekoppeld aan een vaste indexatie, waardoor de schok uitblijft. Bij voortdurende erfpacht met een aflopende canonperiode is de herziening juist het moment waarop de rekening verandert. Welk type contract een klant heeft, staat in de akte, niet in zijn geheugen.

Voor een klant met een hypotheek raakt dit twee dingen tegelijk. De canon telt mee in de woonlasten die de bank beoordeelt, dus de maandlasten lopen op zodra de nieuwe periode ingaat. En de verkoopwaarde van de woning kan dalen zodra een koper de hogere canon meeweegt in zijn aankoopbeslissing. Niemand plant hier zelf op. Zonder een vast moment zoals een renteherziening dat vanzelf in de agenda staat, blijft de einddatum onopgemerkt tot de brief van de gemeente of grondeigenaar op de mat valt.

Hoe je het moment signaleert vóór die brief er is

Een erfpachtcontract staat zelden standaard in je CRM. In de akte van vestiging wel, en die ligt vast bij het kadaster, naast de leveringsakte van de woning. Eén keer je klantenbestand doorlopen op "erfpacht" laat zien wie met een naderende einddatum te maken krijgt, vaak nog jaren van tevoren. In grote steden met gemeentelijke erfpacht en bij sommige nieuwbouwprojecten met particuliere erfpacht komt dit vaker voor dan adviseurs vooraf inschatten.

Twijfel je over het type contract van een klant, dan geeft de notariële akte van destijds uitsluitsel, of een kadastraal uittreksel dat je eenmalig opvraagt bij het inrichten van het dossier. Die controle kost een paar minuten per dossier, maar voorkomt dat de einddatum pas opvalt op het moment dat de klant zelf de brief opent. Combineer de check met de jaarlijkse portefeuillecheck die je toch al bij klanten doet, dan kost het signaleren zelf nauwelijks extra tijd.

Zet die einddatum twee tot drie jaar van tevoren in de agenda. Gemeentes en particuliere grondeigenaren sturen hun voorstel doorgaans ruim een jaar voor afloop, maar een klant die eerder weet wat eraan komt, kan sparen, heronderhandelen of de canon meenemen in een lopende hypotheekaanvraag. Dat scheelt paniek achteraf.

Een vaste aanpak voor erfpachtklanten

Een korte update, verstuurd ruim voor de einddatum, werkt beter dan een telefoontje nadat de brief al binnen is. Leg uit wat er gaat gebeuren, geef een indicatie van de bandbreedte van de nieuwe canon op basis van de actuele grondwaarde in de buurt, en benoem de opties: afkopen, heronderhandelen met de grondeigenaar of de nieuwe canon meefinancieren in de hypotheek. Een eerste update drie jaar voor de einddatum, een tweede rond het jaar ervoor en een laatste check vlak voor de deadline houdt het onderwerp levend zonder dat het een jaarlijkse herinnering wordt die de klant wegklikt.

Voor klanten die net een nieuwe hypotheek afsluiten op een woning met erfpacht geldt dezelfde logica, maar dan andersom: de einddatum staat al vast op dag één. Zet hem meteen in het dossier, dan begint de klok niet pas te lopen op het moment dat iemand er toevallig weer aan denkt.

Contaqt Premium-klanten kunnen deze uitleg laten schrijven als exclusief artikel voor hun eigen klanten met een erfpachtwoning, onder hun eigen naam en ruim vóórdat de grondeigenaar zelf post stuurt. Zo ben jij degene die het onderwerp aankaart, niet de gemeente. Bekijk wat Contaqt Premium voor jouw kantoor kan schrijven.